ЮСАКТУМ: полный комплекс юридических услуг

 

Russian English
+7 495 507-98-07
Получить консультацию   Презентация

Разрешение споров по долевому строительству

Часть 1. Применение законодательства о долевом строительстве и защиты прав потребителей

В статье «Разрешение споров по долевому строительству» представлен краткий анализ судебной практики рассмотрения и разрешения споров по долевому строительству. К данной категории споров относятся споры, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у данных лиц (далее также – дольщик и/или участник долевого строительства) права собственности на эти объекты.

В настоящей статье также рассмотрены вопросы, касающиеся:

  • - применения законодательства о долевом строительстве и законодательства в сфере защиты прав потребителей;
  • - использования правомерных (неправомерных) схем и вариантов привлечения денежных средств дольщиков;
  • - прикрытия договора участия в долевом строительстве соглашениями иных видов;
  • - подведомственности и подсудности споров по долевому строительству;
  • - включения требований дольщика (участника долевого строительства) в реестр требований о передаче жилого помещения, включения в реестр требований о взыскании денежных средств, осуществления иных действий при банкротстве застройщика;
  • - признания права собственности на квартиру (иной объект недвижимости) в судебном порядке;
  • - признания права собственности на объекты незавершенного строительства в судебном порядке;
  • - ответственности застройщика (иных организаций) за нарушения договора участия в долевом строительстве;
  • - взыскания неустойки, штрафов с застройщика (иных организаций), компенсации морального вреда;
  • - возмещения застройщиком (иными организациями) убытков, причиненных дольщику;
  • - признания недействительными (незаключенными) договоров участия в долевом строительстве, иных договоров, которые используются застройщиками (иными организациями) в сфере долевого строительства;
  • - расторжения договора участия в долевом строительстве, договоров иных видов;
  • - уклонения застройщика от государственной регистрации договора участия в долевом строительстве;
  • - понуждения дольщика к заключению соглашения о переносе срока передачи ему застройщиком объекта недвижимости (объекта долевого строительства);
  • - применения норм материального и процессуального права, возникающие при рассмотрении дел по спорам, связанным с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости;
  • - действия Закона об участии в долевом строительстве во времени и по кругу отношений;
  • - судебной практики рассмотрения и разрешения споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве, а также иных споров по долевому строительству;
  • - судебной защиты прав участников долевого строительства (дольщиков);
  • - иных проблем и трудностей, возникающих при рассмотрении споров по долевому строительству.

В части 1 данной статьи, в частности, затронуты вопросы применения законодательства о долевом строительстве и законодательства о защите прав потребителей в спорах, связанных с участием граждан в долевом строительстве.

Достаточно долгое время суды при рассмотрении категории дел по спорам, возникающим из отношений в сфере долевого строительства, испытывали существенные трудности и проблемы при разрешении данной категории споров. Однако в течение 2013 – 2014 гг. произошли значительные изменения в судебной практике. Можно констатировать, что Пленум и Президиум Верховного Суда Российской Федерации (далее также – ВС РФ) рассмотрел судебную практику по категории споров, связанных с долевым строительством, обобщив сложившуюся судебную практику по вопросам долевого строительства, выработал рекомендации для судов общей юрисдикции. Поэтому при подаче искового заявления по делам, связанными с участием в долевом строительстве, например, о признании договоров недействительными (незаключенными), взыскании неустойки, компенсации морального вреда необходимо знать основные рекомендации в сфере долевого строительства.

Отношения в сфере долевого строительства регулируются Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (далее также - Закон об участии в долевом строительстве).

К документам, имеющим существенное значение для правильного и своевременного разрешения споров, связанных с долевым строительством, направленным на защиту прав дольщиков (участников долевого строительства) можно отнести нижеуказанные документы, включая, но, не ограничиваясь, следующими судебными актами и документами:

  1. Постановление Пленума ВС РФ от 28.06.2012 г. №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей».
  2. Обзор судебной практики ВС РФ за 4-й квартал 2012г., утвержденный Президиумом ВС РФ 10.04.2013 г.
  3. Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Указанный обзор утвержден Президиумом ВС РФ 04.12.2013 г.

Из вышеперечисленных документов, которые, без всякого сомнения, помогут дольщикам-участникам долевого строительства реализовать и защитить свои права, можно сделать следующие выводы, касающиеся применения Закона об участии в долевом строительстве и Закона о защите прав потребителей.

 

1. В порядке искового производства дольщик - истец (участник долевого строительства) вправе потребовать возврата денежных средств, переданных им компании – застройщику и (или) иному юридическому лицу (индивидуальному предпринимателю) – ответчику далее, а также взыскания с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в двойном размере и возмещения сверх суммы этих процентов причиненных ему убытков.

При этом истцу (дольщику) необходимо доказать, что ответчик («застройщик») не преследовал цели приобретения квартир или иного объекта недвижимости, а главной целью ответчика было привлечение денежных средств для строительства многоквартирного жилого дома. Кроме того, необходимо представить доказательства, подтверждающие нарушение ответчиком требований Закона об участии в долевом строительстве. Например, незаключение ответчиком договора участия в долевом строительстве и отсутствие его государственной регистрации.

 

*Обратите внимание! В некоторых делах по спорам, возникающим из договоров участия в долевом строительстве и сходных с ними отношениях, не имело приоритетного значения, является ли ответчик застройщиком или строительство осуществляется третьим лицом, получено ли им разрешение на строительство, опубликована ли им проектная декларация, имеется ли у него право на земельный участок.

 

Неправомерным привлечением денежных средств граждан ответчик нарушает требования Закона об участии в долевом строительстве, т.к. указанным законом императивно установлено привлечение денежных средств граждан на основании договора участия в долевом строительстве. Необходимо акцентировать внимание суда на то обстоятельство, что ответчик («застройщик») не имеет права на привлечение денежных средств граждан.

Не забудьте обратить внимание суда на то, что отношения сторон договора являются сходными по своей экономической сути с отношениями по долевому строительству, отношения по долевому строительству не могут оформляться каким-либо иным образом, отличным от того, который установлен в Законе о долевом строительстве.

Не имеет значения, как стороны долевого строительства поименовали договор. При этом необходимо доказать, что договор фактически является договором участия в долевом строительстве, исходя из его экономической сути, между сторонами договора фактически сложились отношения по долевому строительству. А заключенный договор не отвечает признакам того договора, в соответствии с которым договор и был поименован, а также не содержит необходимых существенных условий, предусмотренных законодательством для договоров такого вида. Необходимо исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон вне зависимости от наименования заключенного договора.

Например, убытками, подлежащими ко взысканию в судебном порядке, могут быть проценты по кредитному договору, уплаченные дольщиком банку.

Кроме того, возможна компенсация морального вреда, причиненного дольщику ответчиком, и штраф за невыполнение требований дольщика в добровольном порядке.

В случае, если документы, подтверждающие доводы дольщика, отсутствуют, истребуйте эти документы через суд.

 

2. Если дольщик заключает договор только для личных, семейных, домашних и иных нужд, которые не связаны с осуществлением им предпринимательской деятельности и извлечением прибыли (название договора не имеет существенного значения), можно применять положения Закона о защите прав потребителей. В этом случае необходимо предъявить исковые требования о компенсации морального вреда и взыскании штрафа.

Необходимо помнить, что для взыскания штрафа, предусмотренного Законом о защите прав потребителей, необходимо до обращения в суд направить в адрес ответчика письмо, в котором изложить требования о возврате денежных средств в добровольном порядке. Факт отправки надо зафиксировать, поэтому лучше отправить письменную корреспонденцию с требованиями ценным письмом с описью вложения. Более того, лучше всего отправить письма аналогичного содержания по всем известным адресам ответчика.

 

*Обратите внимание! Необходимо осуществить анализ заключенного договора, постараться доказать его несоответствие признакам соответствующего вида договора, отсутствие и неполноту существенных условий, предусмотренных законодательством для договоров такого вида.

 

Надо исходить из того, что сторонами, вне зависимости от названия договора, имелся в виду и фактически был заключен именно договор участия в долевом строительстве, целью которого являлось приобретение дольщиком, например, квартиры.

В связи с этим ВС РФ дал разъяснения, что при рассмотрении споров, связанных с приобретением квартир гражданами, суды должны исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон независимо от наименования заключенного сторонами договора.

Надо приложить усилия и доказать, что отношения в рамках заключенного между истцом (дольщиком) и ответчиком («застройщиком») договора (или даже договоров) должны быть квалифицированы судом как отношения, основанные на договоре участия в долевом строительстве.

 

3. Если истцом (дольщиком) был заключен именно предварительный договор участия в долевом строительстве, то можно признать указанный предварительный договор основным (договором участия в долевом строительстве). Более того, в иске возможно заявление требований, направленных на предоставление ответчиком (застройщиком) всех необходимых документов для государственной регистрации договора.

 

*Обратите внимание! В этом случае необходимо иметь в виду следующее.

 

Во-первых, застройщик (он же - ответчик) должен соответствовать критериям и требованиям, предусмотренным Законом об участии в долевом строительстве, в том числе:

  • Иметь в собственности или на праве аренды (субаренды), на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок, на котором осуществляется строительство.

  • Правомерно привлекать денежные средства в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве.

  • Иметь разрешение на строительство.

  • Опубликовать, разместить, представить дольщику (участнику долевого строительства) проектную документацию.

По сути, лицо, привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома, должно быть именно застройщиком, но не продавцом, агентом, заемщиком и т.д.

Во-вторых, предварительный договор участия в долевом строительстве должен содержать все существенные условия договора участия в долевом строительстве, предусмотренные Законом об участии в долевом строительстве. То есть те условия, которые являются обязательными для включения в договор участия в долевом строительстве. Для признания в судебном порядке предварительного договора участия в долевом строительстве основным в предварительном договоре должны быть указаны:

  • Четкая конкретизация объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика.

  • Ссылки на проектную документацию, разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

  • Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

  • Цена договора, срок и порядок уплаты цены договора участия в долевом строительстве.

  • Гарантийный срок на объект долевого строительства.

  • Каким способом застройщик обеспечивает исполнение своих обязательств по договору участия в долевом строительстве.

Таким образом, при наличии (и доказанности) вышеназванных обстоятельств исковые требования дольщика (истца) будут удовлетворены судом.

 

4. Если дольщик заключает договор уступки прав требований, первоначальной стороной которого в качестве участника долевого строительства являлось лицо, заключившее договор участия в долевом строительстве не для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, то также возможно предъявление требования о компенсации морального вреда.

Проще говоря, предположим, что первоначальными сторонами договора участия в долевом строительстве были застройщик и коммерческая организация, осуществляющая коммерческую деятельность. Далее коммерческая организация (бывший участник долевого строительства) уступила свои права дольщику – гражданину. В этом случае участник долевого строительства (дольщик) в качестве истца вправе, ссылаясь на положения Закона о защите прав потребителей, требовать компенсацию морального вреда, причиненного нарушением срока приема-передачи объекта долевого строительства, и недостатками выполненных работ.

 

*Обратите внимание! Необходимо доказать приобретение дольщиком – гражданином объекта долевого строительства именно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

 

Надо доказать, что правоотношения первоначальных и последующих сторон основаны на положениях договора участия в долевом строительстве и договора уступки права требования.

Необходимо помнить о том, что Закон о защите прав потребителей применяется в части не урегулированной Законом об участии в долевом строительстве.

С частью 2 статьи «Разрешение споров по долевому строительству» Вы можете ознакомиться здесь.

 

С реальными образцами исковых заявлений и иных процессуальных документов по делам, связанным с участием в долевом строительстве, взыскании денежных средств, убытков, компенсации морального вреда, возмещении судебных расходов Вы можете ознакомиться здесь .

На нашем сайте Вы также можете ознакомиться со статьями по вопросам участия граждан в долевом строительстве, судебными актами в сфере долевого строительства, с реальными образцами процессуальных документов, а также по вопросам приобретения и регистрации недвижимого имущества, судебной защиты прав граждан по иным категориям дел, связанным с недвижимым имуществом, по нижеуказанным ссылкам:

В соответствующей вкладке (слева) раздела «Наши дела» представлена небольшая часть судебных актов по делам, связанным с участием в долевом строительстве, защитой прав дольщиков – участников долевого строительства, взыскании убытков, неустойки, штрафов с застройщиков, компенсации морального вреда, возмещении дольщику – участнику долевого строительства судебных расходов. Кстати, большинство судебных разбирательств по спорам, возникающим из договоров участия в долевом строительстве и иных сходных с участием в долевом строительстве отношений, закончилось удовлетворением требований наших Клиентов.

Юридическая Компания «ЮСАКТУМ» возьмёт на себя решение полного комплекса вопросов, возникающих при составлении, оформлении, заключении, реализации, регистрации договора участия в долевом строительстве, а также юридического сопровождения иных сделок с недвижимостью.

Наша команда готова предоставить надежную и эффективную судебную защиту прав Клиентов - участников долевого строительства, включая удовлетворение требований дольщиков о признании права собственности на объекты долевого строительства, взыскании неустойки и убытков, штрафов, компенсации морального вреда, возмещении судебных расходов.

Команда юристов нашей компании приложит все свои усилия для того, чтобы помочь Вам найти правильные и выгодные для Вас решения в рамках заключения и реализации договора участия в долевом строительстве, иных сделок с недвижимым имуществом.

Мы гарантируем добросовестность, ответственность, профессиональный индивидуальный подход к каждому Клиенту!

Консультация

Консультация

Благодарим вас за интерес к нашей компании!
Мы вам обязательно ответим!

Вопрос юристу

Вопрос юристу

Благодарим вас за интерес к нашей компании!
Мы вам обязательно ответим!