ЮСАКТУМ: полный комплекс юридических услуг

 

Russian English
+7 495 507-98-07
Получить консультацию   Презентация

Разрешение споров по долевому строительству

Часть 2. Неправомерные варианты привлечения денежных средств и схемы обхода законодательства о долевом строительстве

 

В части 2 статьи «Разрешение споров по долевому строительству» затронуты вопросы использования застройщиками (иными организациями) различных схем и вариантов обхода положений Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (далее также - Закон об участии в долевом строительстве).

С частью 1 данной статьи, затрагивающей проблемы долевого строительства и разрешения споров по данной категории дел, Вы можете ознакомиться здесь.

До недавнего времени в судах общей юрисдикции не было единообразия при рассмотрении и разрешении данной категории споров. Имелись некоторые трудности, связанные с возможностью применения норм Закона об участии в долевом строительстве и Закона о защите прав потребителей к отношениям по приобретению будущей недвижимости, которые отличны от урегулированных Законом об участии в долевом строительстве отношений. Дело в том, что Законом об участии в долевом строительстве установлен определенный механизм, гарантирующий защиту прав, законных интересов и имущества участников долевого строительств (дольщиков). Конечно, не в той степени, которая бы на 100% защищала права граждан – участников долевого строительства и исключала все проблемы участия в долевом строительстве, но все же это лучше, чем ничего.

Для начала рассмотрим правовые основания и правомерные схемы привлечения денежных средств граждан для строительства объектов недвижимого имущества, предусмотренные Законом об участии в долевом строительстве.

В рамках вышеназванного закона правомерное привлечение денежных средств граждан возможно в случаях:

  • Последующего возникновения у граждан права собственности на жилые помещения в многоквартирных домах.
  • Многоквартирные дома на дату привлечения денежных средств граждан не приняты в эксплуатацию в порядке, предусмотренном Градостроительным кодексом РФ.

 

Правомерное привлечение денежных средств допускается уполномоченными лицами только по следующим основаниям:

1. Договор участия в долевом строительстве. С существенными условиями договора участия в долевом строительстве Вы можете ознакомиться здесь.

В рамках договора участия в долевом строительстве правомерное привлечение денежных средств допускается застройщиком. Застройщик, юридическое лицо (организация или индивидуальный предприниматель), должен иметь в собственности, на праве аренды, субаренды соответствующий земельный участок. Правомерное привлечение денежных средств застройщиком осуществляется на основании Закона об участии в долевом строительстве и в соответствии с ним. При этом главной целью привлечения денежных средств является строительство либо создание на земельном участке многоквартирного дома или иных объектов недвижимого имущества. Застройщик должен осуществлять строительство (создание) указанных объектов недвижимости на основании полученного им в порядке, предусмотренном Градостроительным кодексом РФ, разрешения на строительство.

Правоотношения сторон договора участия в долевом строительстве регулируются, прежде всего, Законом об участии в долевом строительстве, Законом о защите прав потребителей. На основании договора, который должен быть зарегистрирован в установленном законом порядке, участник долевого строительства вправе требовать признания права собственности на объект долевого строительства и его передачу. Нелишним будет напомнить, что объект долевого строительства должен быть максимально индивидуализирован в договоре.

Передача денежных средств на основании договора участия в долевом строительстве, имеющего государственную регистрацию, является наиболее надежной гарантией для дольщика (участника долевого строительства) надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств, предусмотренных договором и Законом об участии в долевом строительстве.

Во-первых, в рамках долевого строительства соответствующие государственные (муниципальные) органы должны осуществлять государственный надзор и контроль за долевым строительством. Качество осуществления такого надзора и контроля – тема отдельного разговора. Однако, стоит признать, что государство прилагает определенные усилия в целях его повышения.

Во-вторых, после заключения договора участия в долевом строительстве и его обязательной последующей государственной регистрации у дольщика (участника долевого строительства) появляется залог – земельный участок, предназначенный для строительства объекта долевого строительства, и незавершенный объект долевого строительства, например, в случае консервации долевого строительства.

В-третьих, при использовании застройщиком института поручительства ответственным за надлежащее исполнение застройщиком своих обязательств по долевому строительству становится банк.

Таким образом, заключение договора участия в долевом строительстве предоставляет дольщику (участнику долевого строительства) более сильные гарантии по сравнению с договорами иных видов для защиты своих прав.

 

 2. Эмиссия (выпуск) жилищных сертификатов (облигаций). По данному основанию привлечение денежных средств осуществляется эмитентом. Во многом понятия застройщика и эмитента совпадают. Также, как и застройщик, эмитент должен обладать правом собственности или правом аренды на земельный участок, предназначенный для долевого строительства, иметь разрешение на строительство. Эмитент, в отличие от застройщика, имеет право выпуска сертификатов или облигаций, которыми удостоверяются права граждан – владельцев сертификатов или облигаций на получение объекта долевого строительства.

Граждане, владеющие указанными облигациями, приобретают право получения объекта недвижимости. Не самая распространенная правомерная схема привлечения денежных средств граждан. Согласно этому основанию и варианту привлечения денежных средств гражданин вправе в любое время потребовать возврата денежных средств, размер которых эквивалентен индексированной номинальной стоимости сертификата (облигации). В этом случае отношения, возникающие между гражданином и эмитентом, также регулируются законодательством о рынке ценных бумаг. Не является секретом, что рынок ценных бумаг находится под более пристальным контролем и надзором соответствующих государственных органов. Конечно, это плюс для участника долевого строительства.

Использование данной схемы привлечения денежных средств не нашло широкого распространения по нескольким причинам.

Во-первых, право дольщика, владельца сертификата, потребовать возврата денежных средств может создать угрозу для эмитента в случае одновременного и масштабного предъявления таких требований владельцами облигаций.

Во-вторых, при использовании схемы, связанной с выпуском облигаций (сертификатов), возникают дополнительные финансовые затраты, обусловленные обязательностью регистрации облигаций (сертификатов).

В-третьих, при этом варианте необходим поручитель, гарантирующий исполнение обязательств, что также требует дополнительных финансовых вложений.

 

*Обратите внимание! Используя данный правомерный вариант привлечения денежных средств, эмитенту необходимо иметь в наличии договор поручительства. По условиям договора поручительства банк или иная кредитная организация обязаны выступить гарантами надлежащего исполнения своих обязательств эмитентом, т.е. выплатить гражданину, владеющему облигацией (сертификатом), денежные средства при нарушении своих обязательств эмитентом.

 

Главная сложность для дольщика – отсутствие в облигации (сертификате) необходимой идентификации объекта долевого строительства, т.е. будущая квартира участника долевого строительства не конкретизирована должным образом. К сожалению, нередко возникают такие ситуации, при которых гражданин оплатил соответствующую часть денежных средств, однако объекта недвижимости, соразмерного оплаченной сумме, просто нет в наличии.

 

 3. Внесение и объединение паевых взносов членами жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов, которые действуют в соответствии Жилищным кодексом РФ и Федеральным законом «О жилищных накопительных кооперативах».

Напомним, что жилищным накопительным кооперативом является потребительский кооператив, который создан как добровольное объединение граждан, основанное на членстве граждан, действующий в целях удовлетворения потребностей членов жилищных накопительных кооперативов в жилых помещениях посредством объединения паевых взносов. Жилищным или жилищно-строительным кооперативом является добровольное объединение граждан и юридических лиц (не во всех случаях) на основе членства, нацеленное на удовлетворение потребностей граждан в жилье и управление многоквартирным домом. Указанные кооперативы в своей деятельности руководствуются вышеназванными нормативными правовыми нормами, Федеральным законом «О государственной регистрации юридических лиц», а также уставом соответствующего кооператива.

 

*Обратите внимание! В случае, если гражданин передает вступительный членский взнос или оплачивает первый платеж в счет паевого взноса, необходимо предоставить в налоговые органы соответствующие сведения о гражданине – члене кооператива. После получения информации о гражданине – члене кооператива налоговые органы вносят полученные сведения в реестр. После внесения сведений в реестр выдается документ, который подтверждает факт внесения переданных сведений в реестр. Гражданин после завершения процедуры внесения сведений в реестр вправе получить подтверждающий документ, удостоверенный руководством кооператива (председателем, иным уполномоченным лицом).

 

Жилое помещение предоставляется гражданину – члену кооператива на основании устава и решения общего собрания членов кооператива.

Привлечение денежных средств по данному основанию имеет несколько негативных моментов. Во-первых, граждане – члены кооператива несут риск убытков, которые связаны с деятельностью с жилищно-строительного или жилищного накопительного кооператива. Размер убытков ограничен размером паевых накоплений. Во-вторых, к сожалению, практически полностью отсутствует надлежащий контроль и надзор за деятельностью таких кооперативов.

 Юридические лица (организации и индивидуальные предприниматели), незаконно привлекая денежные средства граждан, используют различные схемы и варианты привлечения денежных средств, предпринимая многочисленные попытки обойти Закон об участии в долевом строительстве, Закон о защите прав потребителей. В последние годы произошли изменения в судебной практике по спорам, возникающим из долевого строительства и участия граждан в долевом строительстве. Исходя из нашей успешной судебной практики по делам, связанным с долевым строительством, руководствуясь разъяснениями и рекомендациями Верховного Суда Российской Федерации (далее также – ВС РФ), можно определить наиболее популярные варианты, используя которые, недобросовестные организации и индивидуальные предприниматели пытаются обойти положения действующего законодательства о долевом строительстве.

 

 *Обратите внимание! Недобросовестные застройщики (иные организации) оформляют сделки по долевому строительству посредством заключения договора (договоров) иного вида, отличного от договора участия в долевом строительстве. При этом аргументации таких «застройщиков» может быть самой разной. Не доверяйте! Помните, доводы таких «застройщиков» являются надуманными и необоснованными. В конце концов, это – проблемы таких застройщиков, а не граждан – дольщиков (участников долевого строительства).

 

Как отметил ВС РФ, отношения, сходные по своей экономической сути с отношениями по долевому строительству, не могут оформляться иным образом, отличным от установленного Законом об участии в долевом строительстве (см. выше).

При оформлении приобретения недвижимости иным способом, уверены, у дольщиков (участников долевого строительства) рано или поздно появятся проблемы, которые коснутся как надлежащего исполнения таких договоров, так и увеличения стоимости объекта строительства.

В настоящее время в практике по разрешению споров, возникающих из долевого строительства, суды все чаще придерживаются позиции, согласно которой отношения сторон определяются из сущности (существа) сделки и фактически сложившихся отношений сторон. При этом наименование (наименования) договора (договоров) существенного значения не имеют. Фактически сложившиеся отношения определяются судом, но Вы можете помочь суду, представив переписку, аудиозапись (видеозапись), иную информацию и другие материалы, подтверждающие намерения сторон заключить договор участия в долевом строительстве. Выступая в качестве истца, дольщик должен доказывать, что стороны имели в виду именно договор участия в долевом строительстве.

При попытках обхода норм Закона об участии в долевом строительстве возможно применение положений Закона о защите прав потребителей, а именно: компенсация морального вреда, а также применение штрафа за невыполнение в добровольном порядке законного требования дольщика (участника долевого строительства) – потребителя. Указанный штраф взыскивается в пользу дольщика.

 

*Обратите внимание! Законом об участии в долевом строительстве установлен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства, иными, не предусмотренными законом, вариантами. Более того, Кодексом об административных нарушениях установлена административная ответственность в отношении лиц, привлекающих денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных Законом об участии в долевом строительстве.

 

*Обратите внимание! Обычно с целью обхода положений Закона об участии в долевом строительстве заключаются один или несколько договоров различных видов.

 

Привлечение денежных средств граждан для строительства осуществляется посредством одной или нескольких сделок, которые совершаются без учета положений вышеназванного закона.

Ниже в краткой форме даны примеры некоторых сделок, которыми застройщики (иные организации) пытаются обойти положения и требования Закона об участии в долевом строительстве.

-

Стороны сделки заключают договор купли-продажи жилого помещения. При этом на момент совершения такой сделки, как правило, объекта купли-продажи просто не существует.

-

Заключение предварительного договора участия в долевом строительстве. В этом случае предварительный договор можно признать в судебном порядке основным договором участия в долевом строительстве и обязать застройщика осуществить государственную регистрацию договора.

-

Стороны сделки заключают предварительный договор купли-продажи жилого помещения в объекте строительства. Необходимо помнить, что купля-продажа вещи (недвижимого имущества) регулируется положениями Гражданского кодекса РФ и имеет свои особенности, отличные от договора участия в долевом строительстве.

-

Заключения сторонами сделки предварительного договора, направленного на приобретение участником долевого строительства недвижимости. В указанном предварительном договоре, скорей всего, имеются условия об оплате недвижимого имущества, задатке, гарантийном взносе.

-

Стороны сделки заключают предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, договор займа, договор возмездного оказания услуг. Также может быть использован механизм одновременного заключения предварительного договора, договора о задатке, договора о внесении обеспечительного платежа.

-

Заключение сторонами сделки договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимого имущества после завершения его строительства в собственность.

-

Стороны сделки заключают договор займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей иного недвижимого имущества посредством заключения соглашения об отступном. Иногда в договоре займа указывается на обязанность займодавца возвратить сумму займа или предоставить иное недвижимое имущество.

-

Заключение сторонами сделки посредством выдачи векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости.

-

Стороны сделки заключает соглашение о внесении денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность.

-

Заключение сторонами сделки договоров простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме или ином объекте недвижимости в собственность. Однако согласно статье 1041 Гражданского кодекса РФ «сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации».

-

Стороны сделки заключают договор о создании товарищества на вере или коммандитного товарищества. Необходимо помнить, что создание и деятельность товарищества на вере регулируется специальными нормами Гражданского кодекса РФ, а именно статьями 82 – 86 ГК РФ. Согласно указанным нормам дольщик (участник долевого строительства), по сути, становится вкладчиком и несет риск убытков, связанных с деятельностью товарищества на вере, в пределах суммы внесенного им вклада, не принимает участия в осуществлении товариществом предпринимательской деятельности.

 

*Обратите внимание! Стороны сделки заключают договоры инвестирования строительства, соинвестирования, об инвестиционной деятельности, инвестиционные контракты, иные соглашения в сфере инвестиционной деятельности. Фактически, такими договорами оформляются отношения по купле-продаже будущей вещи (недвижимого имущества).

 

Инвестиционная деятельность регулируется Федеральным законом «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений», Законом «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (действует только в части, не противоречащей вышеназванному федеральному закону).

Действие Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» не распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства (дольщиков) для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве.

Кроме того, необходимо помнить, что главной целью инвестиционной деятельности является получение прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Поэтому при рассмотрении и разрешении споров по долевому строительству и инвестиционной деятельности, нужно доказать отсутствие у дольщика (участника долевого строительства) цели получения (извлечения) прибыли.

Заметим, что используются и иные сделки, которые формально не регулируются Законом об участии в долевом строительстве, то есть имеют иное, невыгодное дольщику, правовое регулирование. Однако вышеназванные сделки и отношения, которые вытекают из них, фактически подпадают под действие Закона об участии в долевом строительстве.

 

*Обратите внимание! Исходя из нашей успешной судебной практики по спорам, возникающим из участия в долевом строительстве и привлечения денежных средств для долевого строительства, необходимо доказать суду, что стороны сделки в действительности намеревались заключить именно договор участия в долевом строительстве.

 

С дополнительной информацией по вопросам участия в долевом строительстве, разрешения споров по долевому строительству и иным сделкам с недвижимостью, заключения договора участия в долевом строительстве, судебной защиты прав участников долевого строительства, а также по иным вопросам в сфере долевого строительства, сопровождения сделок с недвижимостью вы можете ознакомиться по нижеуказанным ссылкам.

Судебные акты по делам, связанным с участием в долевом строительстве, защитой прав дольщиков – участников долевого строительства, взыскании убытков, неустойки, штрафов с застройщиков, компенсации морального вреда, возмещении дольщику – участнику долевого строительства судебных расходов. Отметим, что подавляющее большинство дел по спорам, возникающим из договоров участия в долевом строительстве и иных сходных с участием в долевом строительстве отношений, закончилось удовлетворением исковых требований наших Клиентов.

Наша компания возьмёт на себя решение полного комплекса вопросов, возникающих при составлении, оформлении, заключении, реализации, регистрации договора участия в долевом строительстве, а также правового сопровождения сделок с недвижимостью.

Команда наших юристов готова предоставить надежную и эффективную судебную защиту прав Клиентов - участников долевого строительства, в том числе: об удовлетворении требований дольщиков о признании права собственности на объекты долевого строительства, о взыскании неустойки и убытков, штрафов, о компенсации морального вреда, о возмещении судебных расходов.

Мы приложим все усилия для того, чтобы помочь Вам найти правильные и выгодные для Вас решения в рамках заключения и реализации договора участия в долевом строительстве, иных договоров, сопровождающих сделки с недвижимостью.

Юридическая Компания «ЮСАКТУМ» гарантирует добросовестность, ответственность, профессиональный индивидуальный подход к каждому Клиенту!

Консультация

Консультация

Благодарим вас за интерес к нашей компании!
Мы вам обязательно ответим!

Вопрос юристу

Вопрос юристу

Благодарим вас за интерес к нашей компании!
Мы вам обязательно ответим!