ЮСАКТУМ: полный комплекс юридических услуг

 

Russian English
+7 495 507-98-07
Получить консультацию   Презентация

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

Правовая помощь участникам долевого строительства

К сожалению, несмотря на изменения в законодательстве о долевом строительстве, которые направлены на реализацию и защиту прав участников долевого строительства, нарушения прав граждан - участников долевого строительства (дольщиков), со стороны недобросовестных застройщиков и иных лиц носят масштабный характер. Под иными лицами следует понимать те организации, которые привлекают денежные средства дольщиков иными способами, не предусмотренными законодательством о долевом строительстве.

Недобросовестные лица, не уполномоченные привлекать денежные средства для долевого строительства, пытаясь «обойти» законодательство о долевом строительстве, заключают договоры различных видов с гражданами, но только не договор участия в долевом строительстве, а также используют различные варианты и способы привлечения денежных средств участников долевого строительства. В этих случаях у дольщиков (участников долевого строительства), скорей всего, возникнут многочисленные проблемы, связанные с получением недвижимого имущества, увеличением его стоимости, изменениями сроков сдачи объектов недвижимости. К указанным проблемам можно отнести также трудности оформления документов и государственной регистрации прав на недвижимое имущество, необходимость признания права участника долевого строительства на недвижимость в судебном порядке.

Каждый объект долевого строительства и застройщик, осуществляющий его строительство, иное лицо, не уполномоченное привлекать денежные средства для долевого строительства, правоотношения, возникающие между застройщиком и участниками долевого строительства, между гражданином и указанными лицами, иные отношения, сходные по своей экономической сути с отношениями по долевому строительству, являются индивидуальными. Наша компания обладает успешным опытом решения проблем дольщиков, как во внесудебном, так и в судебном порядке. Для оформления документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, государственной регистрации прав дольщиков на объект долевого строительства, для решения проблем, связанных с признанием права собственности на недвижимое имущество, при необходимости разрешения споров, возникающих из долевого строительства и иных отношений, сходных с долевым строительством, обращайтесь в нашу компанию.

С целью минимизирования рисков участников долевого строительства и повышения их гарантий в рамках участия в долевом строительстве Юридическая компания «ЮСАКТУМ» рекомендует ознакомиться с кратким материалом, отражающим базовые аспекты, знание которых необходимо каждому, кто решил приобрести недвижимость в результате участия в долевом строительстве.

 

Вы можете ознакомиться с нашими ценами:

  • на представление Ваших интересов в судебных инстанциях о признании права собственности, взыскании неустойки и взыскании убытков, расторжении или признании незаключённым (недействительным) договора участия в долевом строительстве здесь.
  • по государственной регистрации прав в рамках договора участия в долевом строительстве здесь.
  • по правовому анализу и разработке договора участия в долевом строительстве, договора иного вида здесь.
  • по проверке компании – застройщика и мониторингу его деятельности здесь.

 

Действия физических лиц при заключении договора участия в долевом строительстве и в процессе его реализации.

Ниже приведена таблица, отражающая наиболее распространённые варианты (но, не исчерпывающие, есть и другие варианты) привлечения денежных средств граждан для осуществления строительства объектов недвижимости:

 

Привлечение денежных средств физических лиц для строительства

Законное привлечение

Незаконное привлечение

Договор участия в долевом строительстве

Предварительный договор купли–продажи + заключение договора займа с условием о возможности погашения займа с помощью предоставления соответствующего объекта строительства.

 

Предварительный договор купли–продажи + выдача векселя (+ заключение договора хранения векселя у застройщика)

 

Партнёрское соглашение между застройщиком и гражданином о совместном строительстве

 

 

  1. Порядок действий граждан в рамках заключения договора участия в долевом строительстве и в процессе его реализации

Шаг первый:
Проверка застройщика и представленных им документов

 

Проверка компании – застройщика, проверка прав компании – застройщика на осуществление строительства, проверка прав компании – застройщика на соответствующий земельный участок, проверка страхования компанией – застройщиком рисков, связанных с неисполнением своих обязательств.

    1. Перед первой встречей с компанией – застройщиком необходимо собрать минимальные сведения о периоде существования компании и её неучастии в процессе ликвидации (банкротстве). Все эти сведения можно получить в налоговой инспекции, по Вашему месту жительства запросив выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (выписка из ЕГРЮЛ).
      Также необходимо проверить опубликована ли компанией – застройщиком проектная декларация на официальном сайте компании.
    2. При первой встречи с компанией – застройщиком запросите предоставление заверенных копий следующих документов:

2.1. Свидетельство о государственной регистрации юридического лица (компании застройщика).

2.2. Инвестиционного контракта, заключённого в отношении объекта строительства.

2.3. Договора аренды (субаренды) соответствующего земельного участка или свидетельство о праве собственности на него. Договор аренды (субаренды) должен иметь отметку о государственной регистрации в управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Также необходимо запросить предоставления документов, подтверждающих, что у компании – застройщика имеется поручительство банка, за неисполнение ею своих обязательств по договору с участниками долевого строительства или предоставления документов, подтверждающих, что компанией – застройщиком осуществлено страхование своей ответственности за неисполнение обязательств по договору с участниками долевого строительства.

Шаг второй:
Самостоятельный правовой анализ договора участия в долевом строительстве
Проверка и анализ предлагаемых к подписанию договоров. Порядок расчётов

* Важно. Целесообразно отказаться от вкладывания своих денежных средств для осуществления строительства, если компания – застройщик предлагает привлекать Ваши деньги не на основании договора участия в долевом строительстве, а на основании иных договоров (предварительный договор купли – продажи, договор займа, покупка векселя, договора о партнёрстве и др.).

 

    1. Внимательно ознакомьтесь с предлагаемым договором участия в долевом строительстве. На что необходимо обратить внимание:

1.1.Заключается ли договор от имени компании – застройщика?

Если в качестве стороны договора участия в долевом строительстве указывается какой – либо агент компании – застройщика, управляющая компания или доверенное лицо – необходимо отказаться от вложения своих денежных средств в объект строительства, предлагаемый в соответствии с таким договором участия в долевом строительстве.

1.2. Достаточно ли полно в договоре участия в долевом строительстве отражена информация о будущем объекте долевого строительства, подлежащим передаче после окончания строительства (квартира, нежилое помещение, машино-место и др.)?

Необходимо указать как можно более точное расположение объекта на соответствующем этаже, расположение в соответствующем подъезде, строительный номер объекта, проектируемую площадь, расположение относительно строительных осей и др.

1.3. Указан ли в договоре участия в долевом строительстве конкретный срок (календарная дата или квартал соответствующего года) передачи участнику долевого строительства будущего объекта?

Если в договоре участия в долевом строительстве срок передачи будущего объекта привязан к получению компанией – застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в котором расположен будущий объект – от вложения своих денежных средств необходимо отказаться.

1.4. Определена ли в договоре цена, которую Вы должны заплатить? Также должен быть отражён срок и порядок её уплаты.

1.5. Предусматривается ли в договоре гарантийный срок на объект долевого строительства?

* Важно. Если в предлагаемом договоре, не отражена информация хотя бы об одном условии, указанном в п. 1.2п. 1.5. настоящего раздела – Вам необходимо отказаться от вложения своих финансовых средств в строительство.

 

Дополнительные условия, включаемые компанией – застройщиком в договор участия в долевом строительстве.

Также Вам следует обратить внимание на соответствующие дополнительные условия, которые постоянно включаются компанией – застройщиком в договор:

  • - Оплатить расходы по обмерам площади объекта долевого строительства органом БТИ (РТИ).
  • - В случае превышения площади объекта по итогам обмеров БТИ (РТИ) – необходимость оплатить цену за разницу в квадратных метрах между проектной площадью квартиры и её фактической площадью.
  • - Оплатить расходы по коммунальным платежам за определённое количество месяцев.
  • - И самое незаконное дополнительное условие – заключить договор на обслуживание многоквартирного дома с конкретной управляющей компанией (выбор которой определён компанией - застройщиком).

 

  1. Вносите свои денежные средства только на расчетный счет компании – застройщика.

Если Вам предлагают передать денежные средства лицу, действующему от имени компании – застройщика по доверенности или перечислять денежные средства на счет компании – агента, то от вложения в строительство целесообразно отказаться.

Шаг третий:

Заключение договора участия в долевом строительстве

Оплата. Сдача-приемка объекта долевого строительства

Заключение договора. Передача и приём объекта.
Заключение договора участия в долевом строительстве.

  1. После выполнения всех вышеуказанных действий можно приступать к заключению договора и к оплате цены договора.
    При заключении договора – ещё раз внимательно прочитайте и вникните в каждый его пункт. Подписывать договор целесообразно внизу каждой страницы договора (желательно с обеих сторон).
    Уточните у компании – застройщика как будет происходить государственная регистрация договора в управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
    Внимательно проверьте реквизиты компании – застройщика, указанные в конце договора участия в долевом строительстве.

Договор уступки прав требования
по договору участия в долевом строительстве.

  1. Если вы заключаете договор уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, кроме всех вышеперечисленных действий, необходимо:
  • 2.1. Проверить зарегистрирован ли первоначальный договор участия в долевом строительстве в управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии?
  • 2.2. Проверить исполнены ли первоначальным участником долевого строительства обязательства по уплате цены договора?
  • 2.3. Определить, не передавался ли объект долевого строительства от застройщика первоначальному дольщику по акту приёма – передачи. При установлении факта передачи объекта долевого строительства от застройщика к первоначальному дольщику по акту приёма – передачи от подписания договора уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве необходимо отказаться.
  • 2.4. Принять от первоначального участника долевого строительства оригинал договора участия в долевом строительстве и оригиналы приложений к нему, а также оригиналы платёжных документов, подтверждающих оплату цены договора.
  • 2.5. Запросить у компании – застройщика письменное подтверждение о том, что первоначальный участник долевого строительства исполнил обязательства по уплате цены договора.
  • 2.6. Зарегистрировать договор уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве в управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Процедура
сдачи-приемки объекта долевого строительства.

  1. После сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию компания – застройщик обязана уведомить Вас об окончании строительства. После получения уведомления необходимо осуществить следующие действия:
  • 3.1. Внимательно проверить объект долевого строительства (предусмотренного договором) на предмет качества строительства. Если дефектов строительства не выявлено можно направляться в компанию – застройщика для оформления акта приёма – передачи объекта строительства. При выявлении каких-либо недостатков их необходимо зафиксировать на фото и видеосъёмку. После фиксации необходимо направить в адрес компании – застройщика письменное требование об устранении недостатков объекта долевого строительства, назначив разумный срок для их устранения.
  • 3.2. При подписании акта приёма – передачи объекта необходимо тщательно проверить каждый пункт акта. Основным моментом должна быть индивидуализация передаваемого объекта, то есть месторасположение объекта, его характеристики должны быть максимально конкретизированы.
  • 3.3. При выявлении недостатков качества объекта и отказа компании – застройщика от их устранения в акте приёма – передачи необходимо отразить все выявленные дефекты строительства.
  • 3.4. Акт должен подписываться компанией – застройщиком, а не какой – либо компанией – агентом или доверенным лицом компании – застройщика.
  • 3.5. На основании договора участия в долевом строительстве (договора уступки прав требования по нему), акта приёма – передачи и кадастрового паспорта объекта долевого строительства можно осуществить государственную регистрацию права собственности на объект долевого строительства в управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

 

  1. Судебные споры (за исключением банкротства застройщика, об этом - в отдельной статье)

Вследствие неисполнения застройщиком каких-либо договорных условий гражданам нередко приходится обращаться в судебные инстанции для защиты своих прав в рамках договора участия в долевом строительстве.

Основные исковые требования
по договору участия в долевом строительстве.

  1. В большинстве случаев участники долевого строительства обращаются со следующими исковыми требованиями:
  • О признании права собственности на долю в незавершённом строительством объекте.

Подлежит удовлетворению при наличии одновременно следующих условий:

  • - исполнение участником долевого строительства своих обязательств по уплате цены договора;
  • - наличие у застройщика разрешения на строительство и отсутствие фактов приостановления его действия;
  • - завершённость строительства многоквартирного дома на 80 % и более;
  • - неисполнение застройщиком договорных обязательств;
  • - регистрация в управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии права собственности застройщика на недостроенный возводимый многоквартирный дом.
  • О признании права собственности на объект долевого строительства (квартиру, нежилое помещение, машино-место, гараж и др.)

Подлежит удовлетворению при наличии одновременно следующих условий:

  • - исполнение участником долевого строительства своих обязательств по уплате цены договора;
  • - неисполнение застройщиком договорных обязательств;
  • - наличие разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.
  • О взыскании неустойки за просрочку срока передачи объекта, взыскании убытков, возврате уплаченных денежных средств и взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами.

Подлежит удовлетворению при наличии одновременно следующих условий:

  • - исполнение участником долевого строительства своих обязательств по уплате цены договора;
  • - наличие у застройщика разрешения на строительство (отсутствие фактов приостановления действия разрешения на строительство) или разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию;
  • - неисполнение застройщиком договорных обязательств в части просрочки срока передачи объекта долевого строительства дольщику, не осуществления строительства и др.

 

* Важно. Исковые требования о признании права собственности на долю в незавершённом строительством объекте, а также исковые требования о признании права собственности на объект долевого строительства необходимо заявлять в городской (районный) суд по месту нахождения объекта долевого строительства.

Исковые требования о взыскании неустойки, убытков, возврате денежных средств и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами можно заявлять как в суд по месту нахождения объекта строительства, так и по месту нахождения компании – застройщика.

  1. Юридические услуги в рамках заключения и реализации договора участия в долевом строительстве

Высококвалифицированная команда юристов Юридической Компании «ЮСАКТУМ» возьмёт на себя решение полного комплекса вопросов, возникающих при составлении, оформлении, заключении, реализации, регистрации договора участия в долевом строительстве, включая, но не ограничиваясь:

  • Проверка «юридической чистоты» компании – застройщика и наличия полномочий на осуществление строительства.
  • Мониторинг наличия (отсутствия) фактов приостановления действия разрешения на строительство и контроль деятельности застройщика.
  • Согласование условий договора участия в долевом строительстве с юридическими службами компании – застройщика.
  • Правовой анализ договора участия в долевом строительстве и приложений к нему, а также возможных правовых рисков участника долевого строительства.
  • Составление договора участия в долевом строительстве, в полной мере учитывающего интересы Клиента.
  • Представление интересов участника долевого строительства в Кадастровой палате и в Росреестре по вопросам оформления и регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства.
  • Оформление и подача (получение) необходимых документов, государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество и сделок с ней.
  • Судебная защита прав участника долевого строительства, в том числе: признание права собственности на недвижимость, взыскание неустойки и убытков, компенсация морального вреда, иные споры в сфере строительства и долевого участия в строительстве.
  • Иные услуги в сфере участия в долевом строительстве.
  • Полное юридическое сопровождение сделок с недвижимостью.

Команда юристов Юридической Компании «ЮСАКТУМ» приложит все свои усилия для того, чтобы помочь Вам найти правильные и выгодные для Вас решения в рамках заключения и реализации договора участия в долевом строительстве.

Мы гарантируем добросовестность, ответственность, профессиональный индивидуальный подход к каждому Клиенту!

Консультация

Консультация

Благодарим вас за интерес к нашей компании!
Мы вам обязательно ответим!

Вопрос юристу

Вопрос юристу

Благодарим вас за интерес к нашей компании!
Мы вам обязательно ответим!