ЮСАКТУМ: полный комплекс юридических услуг

 

Russian English
+7 495 507-98-07
Получить консультацию   Презентация

Юрист по земельным правоотношениям о судебной практике по спорам, связанным с применением земельного законодательства (часть 1)

Соотношение понятий «объект капитального строительства» и «объект недвижимости» и возможность их расположения на нескольких земельных участках

Согласно законодательно-правовому смыслу понятие «объект капитального строительства» и понятие «объект недвижимости», при определенных обстоятельствах, могут не совпадать.

Так, например, капитальные заборы и другие подсобные сооружения, самостоятельное использование которых невозможно, являются объектами капитального строительства, но не являются объектами недвижимости.

В соответствии с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Как следует из п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Статья 44 Градостроительного кодекса РФ, а также иные его положения не содержат запрета на разработку градостроительного плана на несколько земельных участков. При этом согласно п. 4 ст. 44 Градостроительного кодекса РФ в состав градостроительного плана земельного участка может включаться информация о возможности или невозможности его разделения на несколько земельных участков. После разделения на несколько земельных участков градостроительный план сохраняется для каждого из образованных участков.

В силу п. 7 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ территориальные зоны - зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Согласно п. 9 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.

В соответствии с п. 4 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается.

Из смысла названных правовых норм следует, что при размещении одного объекта недвижимости (например, единого технологического комплекса) на различных земельных участках территориальные зоны и виды разрешенного использования таких участков могут не совпадать. В то же время для каждого из объектов капитального строительства соответствующие требования должны выполняться.

Досрочное завершение строительства не порождает право требования изменения размера арендной платы земельного участка, предоставленного по итогам открытых торгов, для целей строительства

Если договором аренды, заключенным по итогам открытых торгов, предусмотрено условие о том, что завершение строительства жилого дома до окончания срока действия договора аренды земельного участка не влечет перерасчета и возврата арендной платы арендатору, начисление арендной платы за пользование земельным участком для целей строительства жилого дома при досрочном окончании строительства не прекращается.

Пункт 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», ст.ст. 36, 37 Жилищного кодекса РФ в рассматриваемом случае применению не подлежат, и перерасчет арендной платы не производится.

При разрешении подобных споров суды занимают следующую позицию. Запрет на перерасчет арендной платы при досрочном завершении строительства и условие о порядке и сроке внесения арендной платы являются частью конкурсной документации и указываются как существенные условия договора аренды, а впоследствии включаются и в текст самого договора. Арендатор, будучи заблаговременно осведомленным об указанных условиях договора, приняв участие в торгах и заключив договор, соглашается с данными условиями аренды земельного участка и принимает на себя соответствующие обязательства, в том числе, и возможные негативные последствия.

Применение принципа платности использования земли в спорах о пользовании земельным участком при отсутствии государственной регистрации договора аренды и при фактическом использовании земельного участка не в соответствии с его видом разрешенного использования

Принцип платности использования земли изложен в подп. 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В случае если по договору купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, земельный участок был передан покупателю, однако переход права собственности не был зарегистрирован и в последующем указанный договор был расторгнут, с покупателя может быть взыскано неосновательное обогащение за пользование данным земельным участком за период с момента его передачи по договору до момента расторжения указанного договора купли-продажи и возврата земельного участка продавцу.

В данном случае формами платы будут являться земельный налог и арендная плата (п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ). Однако, покупатель до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога (согласно п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 г. № 54 «О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога»).

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства РФ.

В силу ст. 7 Земельного кодекса РФ земли в Российской Федерации подразделяются по целевому назначению на 7 категорий и используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков могут их использовать в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны (п. 3 ст. 85 Земельного кодекса РФ).

При этом фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования.

При иных обстоятельствах и наличии спора относительно размера платы за использование такого земельного участка, в большинстве случаев, суды занимают следующую позицию. При доказанности того обстоятельства, что установленный вид разрешенного использования земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не соответствует фактическому использованию земельного участка, плата за использование такого земельного участка (как при наличии договора аренды, так и в его отсутствие) определяется исходя из фактического вида использования.

При разрешении такой категории споров суды, как правило, указывают также и на то, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).

Например, если на одном неделимом земельном участке с видом разрешенного использования «под эксплуатацию объектов промышленного назначения» расположено несколько зданий (строений) с различным фактическим использованием (производство, склад, офис), то плата за использование соответствующей части земельного участка рассчитывается исходя из того назначения, по которому данная часть участка фактически используется (с применением соответствующих ставок и коэффициентов).

О порядке и условиях размещения нестационарных торговых объектов на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов

Размещение объектов на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов не является произвольным.

Согласно п. 3 ст. 39.36 Земельного кодекса РФ виды объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов (за исключением объектов, указанных в п. 1 и 2 ст. 39.36 Земельного кодекса РФ), устанавливаются Правительством Российской Федерации. Порядок и условия размещения указанных объектов устанавливаются нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 года № 1300 (вступило в силу 01.03.2015 года) утвержден Перечень видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов (линейные объекты, места для отдыха и бытового обслуживания населения и проч.).

На территории соответствующего субъекта РФ порядок и условия размещения объектов, виды которых устанавливаются Правительством Российской Федерации, на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов устанавливаются соответствующими постановлениями Правительства данного субъекта РФ.

Таким образом, размещение объектов на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов не является произвольным. Без предоставления земельного участка на землях, находящихся в публичной собственности, может быть размещен только объект, указанный в Постановлении Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1300, при этом размещение данного объекта имеет срочный характер.

Если нормативным правовым актом не установлено какого-либо ограничения по срокам, период размещения на публичных землях объектов, предусмотренных Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1300, следует определять исходя из цели использования земельного участка. Например, срок размещения на публичных землях сезонных аттракционов определяется с учетом окончания соответствующего сезона.

Осуществление землепользования для эксплуатации нестационарного торгового объекта при невключении такого объекта в схему размещения нестационарных торговых объектов в соответствии с Законом от 28.12.2009 года № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» не допускается.

Согласно подп. 6 п. 1 ст. 39.33, п. 1 ст. 39.36 Земельного кодекса РФ в редакции, действующей с 01.03.2015 года, размещение нестационарных торговых объектов на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без их предоставления на основании схемы размещения нестационарных торговых объектов в соответствии с Федеральным законом от 28.12.2009 года № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации».

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 года № 1300, которое вступило в силу с 01.03.2015 года, был утвержден Перечень видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов.

Статьей 10 Закона от 28.12.2009 года № 381-ФЗ предусмотрено размещение нестационарных торговых объектов на земельных участках, находящихся в публичной собственности, в соответствии со схемой их размещения с учетом необходимости обеспечения устойчивого развития территорий и достижения нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов. Такая схема размещения разрабатывается и утверждается органом местного самоуправления.

С учетом нового порядка землепользования, установленного ст. 39.33, 39.34, 39.36 Земельного кодекса РФ, правовые основания для предоставления земельного участка, находящегося в публичной собственности, в аренду под размещение нестационарного торгового объекта отсутствуют, т.к. в силу ст. 39.33 и 39.36 ЗК РФ размещение такого объекта осуществляется без предоставления земельного участка в аренду на основании схемы размещения нестационарных торговых объектов на территории муниципального образования.

Таким образом, осуществление землепользования для эксплуатации нестационарного торгового объекта при невключении такого объекта в схему размещения нестационарных торговых объектов в соответствии с Законом от 28.12.2009 года № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» не допускается.

 

Прочитано 90 раз

Консультация

Консультация

Благодарим вас за интерес к нашей компании!
Мы вам обязательно ответим!

Вопрос юристу

Вопрос юристу

Благодарим вас за интерес к нашей компании!
Мы вам обязательно ответим!