ЮСАКТУМ: полный комплекс юридических услуг

 

Russian English
+7 495 507-98-07
+7 905 507-65-07
Получить консультацию   Презентация

Особенности разрешения арендных споров и споров по расторжению договора аренды

В настоящей публикации отражены несколько выводов судов, сделанных при рассмотрении дел, связанных с разрешением арендных споров и споров по расторжению договора аренды.


Данные выводы судов относятся к арендным спорам и касаются вопросов: существенного изменения обстоятельств и расторжения договора аренды, существенных нарушений условий договора аренды, одностороннего отказа от договора аренды, а также вопросов расторжения договоров аренды земельного участка


Существенное изменение обстоятельств и расторжение договора аренды


1. Для того, чтобы расторгнуть договор аренды в связи с существенным изменением обстоятельств должно быть одновременное наличие всех четырех условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также – ГК РФ).


Неудовлетворительное финансовое состояние одной из сторон договора аренды не может быть основанием для расторжения данного договора, поскольку в соответствии со ст. 2 ГК РФ относится к предпринимательским рискам. Данные обстоятельства, связанные с финансовыми проблемами стороны договора аренды, относятся к предпринимательским рискам, которые каждая из сторон договора аренды должна осознавать и нести как хозяйствующий субъект. Тяжелое финансовое положение, вызванное ненадлежащим исполнением обязательств контрагентами и неполучением ожидаемой прибыли, не является существенным изменением обстоятельств, так как возможность наступления таких последствий по роду деятельности каждая из сторон договора аренды могла и должна была разумно предвидеть при заключении договора аренды.


2. Потенциально возможное банкротство (предположительное банкротство) и отзыв лицензий на осуществление деятельности не являются достаточными основаниями для расторжения договора аренды, поскольку каждая сторона договора аренды при заключении договора должно было разумно предвидеть обстоятельства, которые относятся к обычным рискам и учитывать их при осуществлении коммерческой деятельности.


Ст. 451 ГК РФ устанавливает возможность изменения или расторжения договора, в том числе договора аренды, в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, только в строго ограниченных, прямо предусмотренных случаях. Арбитражный суд обязан учитывать принцип свободы сторон в выборе условий договора, а также принцип стабильности гражданских правоотношений. Само по себе существенное изменение обстоятельств не является основанием для изменения договора аренды, если иное предусмотрено договором или вытекает из его существа. Как следует из положений вышеуказанной нормы, причиной расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств является комплекс обстоятельств и условий, делающих буквальное исполнение договора разорительным для заинтересованной стороны договора.


В данном случае имеет значение ситуация, когда существенное изменение обстоятельств приводит к значительно большей обременительности исполнения, но не в случаях, когда такие обстоятельства создают полную или частичную невозможность исполнения договорных обязательств.


3. Ликвидация таможенного поста, располагавшегося в территориальной близости с арендуемыми арендатором-таможенным брокером помещениями, не свидетельствует о существенном изменении обстоятельств. При данных обстоятельствах арендатор-таможенный брокер не лишен права выполнять иные виды деятельности, указанные в уставе.


4. Заключение инвестиционного контракта на объект, являющийся предметом договора аренды, в целях реконструкции и реставрации этого объекта, не является существенным изменением обстоятельств. Арендодатель, заключая договор аренды, должен был и мог разумно предвидеть соответствующий риск при заключении договора аренды и в связи с этим прогнозировать возможную необходимость реконструкции и реставрации объектов — предметов договора аренды.


Существенные нарушения условий договора аренды


1. Договор о передаче во временное пользование башенного крана с целью исполнения одной из сторон в пользу другой строительно-монтажных работ является договором подряда, а не аренды транспортных средств.


В этой связи при расторжении такого договора ввиду существенного нарушения условий подлежат применению правила о расторжении договора подряда, а не аренды. Башенный кран транспортным средством не является - он не является устройством, предназначенным для перевозки по дорогам людей, грузов или оборудования, установленного на нем. Общероссийский классификатор основных фондов ОК 13-94 (Постановление Госстандарта РФ № 359 от 26.12.1994 г.) также определяет транспортное средство как средство передвижения, предназначенное для перемещения людей и грузов.


2. Существенным нарушением арендодателем договора аренды транспортного средства с экипажем является многократное непредставление или несвоевременное представление транспортного средства арендатору. При данных обстоятельствах арендатор имеет право требовать расторжения договора аренды. При этом арендодатель имеет право отказать в предоставлении транспортного средства для использования вне места оказания услуг (при условии, что такое место прямо оговорено договором аренды).


3. Длительное непредставление одной из сторон договора аренды документов для регистрации договора может быть признано существенным нарушением обязательства и основанием для расторжения договора аренды, так как добросовестная сторона данного договора в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора и не получает того, на что рассчитывала при нормальном исполнении договора аренды.


Односторонний отказ от договора аренды


1. Односторонний отказ от исполнения договора аренды, осуществленный в соответствии с законом или договором, является юридическим фактов, ведущим к расторжению или изменению договора. Обращение в суд с соответствующим заявлением исключает удовлетворение иска о расторжении договора аренды. Обращение в суд стороны договора аренды, приводящее в действие такой односторонний отказ, не требуется. Согласно ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора и имеют право предусмотреть в нем любые условия, не противоречащие закону.


Если в договоре аренды стороны согласовали условие о праве арендодателя на односторонний отказ от договора, которое закону не противоречит, то направление в адрес стороны договора аренды уведомления об отказе от договора означает реализацию стороной договора своего права на односторонний отказ от исполнения данного договора.


2. При одностороннем отказе договор аренды считается расторгнутым с момента получения соответствующего извещения арендатором, если иное не указано в извещении или договоре аренды.


Особенности расторжения договоров аренды земельного участка


1. Норма, предусмотренная п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее также – ФЗ № 137), является специальной нормой, на основании которой договор аренды земельных участков, расположенных в г. Москве или в г. Санкт-Петербурге, может быть досрочно расторгнут.


Вышеуказанная норма – специальная норма, норма прямого действия в отношении земельных участков, переданных в аренду на территории города федерального значения - Москвы, помимо норм ГК РФ, норм Земельного кодекса Российской Федерации, на основании которых договор аренды земельных участков может быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке, о чем также свидетельствует предусмотренная в п. 22 ст. 3 ФЗ № 137 формулировка: «Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством».


2. Неосвоение земельного участка, неисполнение обязательства по получению разрешения на строительство объекта и разработке проектной документации может являться основанием для расторжения арендодателем договора аренды земельного участка в одностороннем порядке на основании ст. 3 ФЗ № 137.


3. На основании п. 22 ст. 3 ФЗ № 137 право арендодателя в лице соответствующего государственного органа на расторжение договора аренды в одностороннем порядке возникает, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день срока строительства составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией.


4. Если согласно тексту договора аренды, земельный участок был передан во временное пользование для строительства, то судам необходимо исходить из того, что целью такого договора является создание и возведение объектов капитального строительства – зданий, строений, сооружений. Деятельность арендатора по созданию мобильных сооружений нельзя признать строительством, следовательно, ведение такой деятельности не соответствует цели договора аренды.

Прочитано 607 раз

Консультация

Консультация

Благодарим вас за интерес к нашей компании!
Мы вам обязательно ответим!

Вопрос юристу

Вопрос юристу

Благодарим вас за интерес к нашей компании!
Мы вам обязательно ответим!